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P2P行业调研:房产抵押贷违约风险几何?

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  2.3 风控评价指标的创新

抵押贷款作为金融机构一个成熟的业务领域,在私人金融领域也形成了一定的规模和固定的风险评价体系。如前所述,私人金融机构将第二还款来源,特别是抵押财产处分权视为非常重要的地位,有时甚至超过一般风险评分的考虑范围。过去,北、上、广州等一线城市的房价高企,在一定程度上支撑了市场的繁荣、资产价格的上涨和实体经济的融资需求,使私人住房抵押贷款市场在一定程度上非常活跃。然而,自2014年以来,国内房地产市场进入了一个长期的稳定时期,虽然资产价格的长期上涨趋势没有改变,但中短期房地产市场的交易繁荣具有相对不确定的性质,二手房市场的交易规模缩小,购房者的需求变得更多-持有、等待、观望和理性。房地产泡沫问题一直是学术界和企业界讨论的焦点。此外,房地产抵押贷款处置的难度一直是一个复杂而系统的问题,其中涉及到的利益相关群体众多,涉及的非理性因素很多。

  在此基础上,笔者比较认同部分学者和企业界代表所提出的关于改进现有住房抵押贷款风险控制指标体系的建议,例如:国内著名金融风险管理专家、清华大学长三角研究院金融专家委员会委员 陈昊先生(FRM、CFA)、专注房地产抵押研究的仟邦资都创始人兼CEO叶磊先生在此次调研问询中都相继提出,既然大部分抵押贷款将抵押物本身属性的风险关注比较高,那么可适当考虑将大型城市房地产市场发展指标引入民间金融的抵押贷款风险控制指标体系中,以求更加系统和从宏观层面评价市场的整体风险。

  笔者认为,地区房地产发展状况和区域景气程度是影响到该地区住房抵押贷款的整体风险水平。房地产发展情况的评价是整个房地产行业处于特殊风险状态的一种表征。因此,重新构筑住房抵押贷款风险控制指标体系,将房地产发展判断指标融入住房抵押贷款风险控制指标体系中去,能够有效判别房地产抵押贷款风险程度。

  2.4 房地产发展指标体系的描述

  将房地产发展指标引入住房抵押贷款风险控制体系中,其具体指标包括:房屋出租价格指数、房价增长率、房屋销售额增长率、游资进人房地产领域的比重、投资性购房的比重、已售房屋与房屋库存比、房地产开发贷款增长率。

房屋租赁价格指数。住房租赁市场能够准确地反映市场的实际消费需求,是反映一定时期内住房租赁价格总水平变化趋势和程度的相对数字,是反映城市住房价格变化轨迹和发展趋势的一套指标体系。其定义有助于私营金融机构有效把握市场住房需求,尤其是在评估抵押品价值时,是一项有价值的指标。

  房价增长率。我们可以通过房价增长率(或房价上涨指数)与居民可支配收人的对比,判断房价是否超出居民的购买能力和经济增长的承受范围,进而推算住房抵押贷款的违约风险,并评价此时的住房抵押贷款整体的风险程度。但有时候持续温和的涨幅,对现有存量的住房抵押贷款业务也是有利的,特别是目前民间市场较长用的50%抵押率的做法,可以有效地规避客户权属价值小于房产价值的情况。

  房屋销售额增长率。当房屋需求旺盛,将使得房屋销售额超常增长。房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长。如果这个比率界于1倍和3倍之间,则表明未来抵押贷款后续处置时能够一定的市场需求,甚至是比较好的议价空间。

  游资进入房地产领域的比重。该数值有它的两面性,即数值在一个合理区间,表明房地产投机情况始中,市场对未来预期较好,不动产抵押贷款的风险较低,一般比重在 20 %(请提供下该数值的大小),有利于未来不良资产处置的顺利开展。但当该数值较大,有统计表明,当市场游资占比在30%,就表明房地产投机情况过多,透支了未来市场发展的潜力。

  投资性购房的比重。和传统商业银行房地产抵押贷款风险评价不同,如果该指标占比界于10%-20%之间,表明市场投资需要较好,有效的投资需求有利于民间市场住房抵押贷款的风险处于合理区间。

出售房屋与房屋库存的比率。价值越大,房地产市场供求越均衡,房地产市场越健康,此时住房抵押贷款风险越低。住房市场供求越不平衡,供求过剩现象越严重,住房抵押贷款风险越高,就容易导致资产保全阶段的抵押品处置困难,如非法射击等。

  房地产开发投资增长率。该指标主要用GDP增长率进行比较,它是房地产供给对需求最直接的反映。开放商对未来市场的预判,会影响其投资增长速度,从而影响其价格高低,最终会影响到现有的住房抵押贷款的风险。

  三、 住房抵押贷款违约风险因素分析

  由于每家公司办理住房抵押贷款时,所分析的违约风险侧重面会有所不同,其中有部分因素与传统商业银行的评价标准有很大区别。我们研究了10多家上海地区的网贷公司、小贷公司的基础上(小贷公司数量占比较高),对这些公司进行了进一步的调研并设计问卷。在此基础上统一设计了违约风险因素,调研样本的时间为2013年-2014年时间段,调查共获得1340份正常住房抵押贷款样本和1136个违约贷款样本。

  由于各家公司对风险控制和承受能力不同,信贷政策方面也有一些不同之处,以此违约风险因素所分析内容相对比较较,在调研中我们发现,一般结构化数据需要评分的项目在25项左右,有的机构相对比较严谨甚至高达40多项,在此不一一列举,仅对几个主要风险因素进行描述性分析:

  在样本总体中,家庭月收入的均值为6.38,其中违约组中家庭月收入的均值为5.16,正常组中家庭月收入的均值为6.98,正常组比违约组大1.82,可以说明家庭月收入对住房抵押贷款违约风险有着反向影响,家庭月收入越高贷款违约风险越小。

根据借款人的教育背景,借款人的平均程度为1.70,其中26.9%在初中以下,26.5%为高中教育,28.7%为中专学历,17.9%为本科或以上学历。正常组的平均教育背景为1.89,默认组为1.57,表明最高教育对住房抵押贷款违约风险具有反向影响。

从贷款期限来看,样本的平均贷款期限为16个月。这一指数与普通商品房贷款有本质上的不同。私人金融中的住房抵押贷款主要集中在借款人的短期融资需求上,基本上以大城市的二手房抵押贷款为基础,贷款期限一般不超过2年(包括展期、债务转移等)。正常组约9个月,其中1~3个月占21.8%,3~6个月占33.5%,6~9个月占34.7%,9个月以上占10%。违约组贷款期限为18个月,其中1~3个月占11.6%,3~6个月占22.4%,6~9个月占31.9%,9个月以上占34.1%。可以认为,贷款期限与贷款违约风险呈正相关。从贷款期限的分析来看,9个月的抵押贷款被认为是一般行业正常和违约之间的临界点。

  从住房抵押贷款月还款额占家庭收入比例来看,在正常样本中月还款占家庭收入比的均值为0.43,其中月还款额占家庭收入比例在30%以下的贷款占样本总量的27.6%;月还款额占家庭收入比例在30.%-40%的占28.4%:月还款额占家庭收入比例在40%-50%的占了23.7%:月还款额占家庭收入比例在50%-70%的占了10.8%:月还款额占家庭收入比例在70%以上的占了9.5%。而在违约样本中月还款占家庭收入比的均值为0.43,其中月还款额占家庭收入比例在30%以下的贷款占样本总量的21.6%;月还款额占家庭收入比例在30.%-40%的占24.5%:月还款额占家庭收入比例在40%-50%的占了33.9%:月还款额占家庭收入比例在50%-70%的占了11.4%:月还款额占家庭收入比例在70%以上的占了8.6%

  我们认为样本中,月还款额占家庭收入比例超过50%,借款人违约风险会逐步上升,一般网贷平台或者小贷公司对这一比例会控制在20%-60%之间,一般不会超过60%。

  四、 违约风险管理的对策和建议

  笔者对目前网贷行业的一系列研究和调研,通过上述分析描述,结合目前整个行业发展的状况以及实体经济的运行情况的基础上,进一步提出P2P住房抵押贷款违约风险管理的对策和建议。

1.尊重金融本质,灵活运用定量分析

互联网技术带来的创新是不言而喻的,但无论我们认为互联网是颠覆传统的什么,互联网技术的创新都是不言而喻的。

无论是金融交易还是金融交易,金融的性质都不会改变。因此,经过这一轮的调查,笔者首先提出要把金融本质放在第一位,风险控制作为金融交易的重要保证,需要每个在线贷款管理者高度重视。

定量分析技术是基于大量历史交易、信用数据、使用计量经济学模型来判断住房抵押贷款违约重要因素的影响,也是验证现有评价因素合理性的重要手段。国内外成熟的金融机构已经有一套标准化的评价技术,如美国的FICON评分,当然,在继承过去金融机构的经验的基础上,国内在线贷款行业也初步探索了基于现代评分模型的分析技术。然而,我们也发现,行业中许多因素的判断仍然依赖于个人经验,在审批中存在更多的主观意识,而默认风险的量化分析能力相对较弱。此外,各公司的贷款利率、贷款到期日和还款方式尚未根据借款人的实际风险特征进行有效、灵活的调整。虽然统一利率、成熟和还款方式有助于规范平台信用产品,但不能真正反映客观、科学的特点。

二。加快审批信息化建设

互联网金融的初期是技术金融的高度发展,信息的程度应该比其他行业高得多。目前,部分网上贷款平台已开始建立基本的信贷管理系统,并整合了信贷政策、审批、会计、保管、收款等功能。自动分类、分类和分析,供评审人员参考。然而,此类公司数量相对较小,大多数平台具有高度的手动操作,分类授权的原则不明确,或者贷款不明确,贷款的通过率太高,或者是公司的负责人,缺乏民主和科学性。因此,未来的净贷款产业应该转变为以风险管理为核心的高度信息化服务机构。

  3. 加快网贷行业住房抵押贷款二级市场建设

  现实情况表明,现在的网贷行业逾期债务较多,流动性风险、信用风险较大为了能够更好的分散现有的存量风险,建立成熟规范的住房抵押贷款二级交易市场是十分有必要的。现有的网贷平台已经在各自的业务范围内开设了各类型债务转让、展期等不同措施来有效化解潜在风险,但是依然存在信息不对称、契约不完善等诟病。如何在未来加快场外市场建设,发挥二级市场信息传播快、披露及时充分等优点,将成为未来一段时间互联网金融行业发展的一个重点。盘活二级市场存量资产不仅可以有效化解和分散金融风险,也是搞活现有民间金融市场的有效手段之一。


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